不動産投資にかかわらず、投資や事業を行うと必ず出てくるCF「キャッシュフロー」という言葉。
この記事ではこの記事では不動産投資のキャッシュフローについてまとめています。
キャッシュフローとは
キャッシュフローとは入ってきたお金から出ていくお金を差し引いて手元に残るお金のことをいいます。
不動産投資では収入として主に家賃としてお金が入ってきて、月々のローンの返済・管理費などが手元から出ていきます。この差額がキャッシュフローというわけです。
なぜキャッシュフローを把握するの？
なぜキャッシュフローを把握することが大切なのかというと、利益が出ていても現金が足りなくなってしまう状態を防ぐためです。
利益が出ているのに現金が足りなくなるなんてことあるの？？という方も以下もしれませんが、これが意外とあるんです。
「黒字倒産」という言葉を聞いたことはありませんか？これは利益が出ているのに、現金がなくなってしまい、ローンや代金が払えなくなってしまうことで起こります。
ですので、投資や事業がうまくいっててもしっかりとキャッシュフローがいくら出てるのかを知っておく必要があるのです。
キャッシュフローの計算
まず、キャッシュフローの基本は
キャッシュフロー＝キャッシュイン（入ってくるお金）－キャッシュアウト（出ていくお金）
です。
これを不動産投資で考えると
キャッシュフロー＝家賃収入ー各種経費ーローン返済額
となります。
各種経費の中には
- 管理費・修繕費
- 固定資産税などの税金
- 広告費
などが挙げられます。
ここからわかるように家賃に対してローンの返済額が大きいと不意の修繕などが払えなかったり、
固定資産税が払えない、、、ということになりやすいです。
事前に家賃と相談して融資は無理のない範囲で受けましょう。
見落としがちな「税引き後」キャッシュフロー
さて、先ほどの式でキャッシュフローを計算して安心したあなた。
ちょっと待ってください。
世の中には利益を得たら払わなくてはいけないもの、、そう「所得税」があります。
先の計算でぎりぎりプラス程度だと実際には税金を払うとマイナスになってしまいます。
ですので、実際に事業や投資を行う場合は
税引き後キャッシュフロー＝家賃収入ー（各種経費＋ローン返済額＋税金）
で計算するようにしてください。
よくあるのが利益もキャッシュフローもしっかり出ているときに、固定資産をさらに購入した時です。
自分では経費にしていたつもりでも税法上は「資産」経費にできなかったり、原価償却をしなくてはなりません。
こうなったときに「経費と思っていたのに経費とならず思っていたより税金がかかる、けれど現金が手元にない」なんてことになります。
皆さんしっかりと税金のことも考えてキャッシュフロー計算しましょうね。
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